Stavebné povolenie (rozhodnutie o stavebnom zámere) podľa nového zákona o výstavbe 2025

Nový zákon o výstavbe upravuje celý životný cyklus stavby – od prípravy a prerokovania zámeru cez rozhodnutie o stavebnom zámere, ohlásenie drobných stavieb, overenie projektu, zhotovovanie, dočasné užívanie, kolaudáciu až po dohľad a odstránenie nepovolených stavieb.

Stavebným úradom je obec, odvolacím orgánom regionálny úrad; špeciálne a iné stavebné úrady sú ustanovené pre osobitné druhy stavieb (cesty, dráhy, letiská, vodné stavby, obrana, bezpečnosť štátu atď.) paragraf-15, paragraf-14, paragraf-16.

Kľúčové pojmy (drobná, jednoduchá, vyhradená stavba), všeobecné zásady výstavby, ohlásenie a rozhodovanie o stavebnom zámere a kolaudácia sú podrobne upravené v zákone paragraf-2, paragraf-18, paragraf-63, paragraf-60, paragraf-66.

Nižšie nájdete odpovede na najčastejšie otázky (použité ako SEO nadpisy):

Potrebujem súhlas suseda pri stavebnom povolení?

• Zákon nepozná „všeobecnú povinnosť“ predkladať súhlas suseda. Vlastník susedného pozemku alebo stavby je účastníkom konania, ak jeho práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté; má právo uplatniť námietky a návrhy, o ktorých stavebný úrad rozhodne v rozhodnutí o stavebnom zámere paragraf-49, paragraf-60.

• Stavebný úrad pritom zisťuje, či stavebník preukázal právo k pozemku alebo stavbe umožňujúce uskutočniť práce (vlastníctvo, iné právo) paragraf-57.

• Súhlas suseda sa vyžaduje len vtedy, keď vyplýva z vášho právneho vzťahu alebo osobitného predpisu a je nevyhnutný na preukázanie práva k cudzím pozemkom či stavbám (napríklad ak chcete zasiahnuť na susednom pozemku) paragraf-57.

Čo je účel dodatočného povolenia stavby?

• V search results nemáme ustanovenie o „dodatočnom povolení“; nový zákon rieši nepovolené stavebné práce primárne štátnym stavebným dohľadom a nariadením odstránenia nepovolených stavieb, vrátane určenia lehoty, podmienok a zábezpeky na náklady odstránenia paragraf-72, paragraf-78.

• Ak potrebujete posúdiť konkrétnu už existujúcu stavbu bez povolenia, uveďte prosím podrobnosti (druh, parametre, miesto, stav konaní), aby bolo možné posúdiť reálny postup podľa účinného režimu.

Kto je v stavebnom konaní povinný zabezpečiť súlad s verejným záujmom?

• Dotknuté orgány chránia verejné záujmy podľa osobitných predpisov a vydávajú záväzné stanoviská a doložky súladu (napr. ochrana zdravia, životného prostredia, PO, civilná ochrana atď.) paragraf-21.

• Stavebný úrad je viazaný predmetom konania a posudzuje súlad zámeru s územným plánom, rozhodnutiami EIA (ak sú), záväznými stanoviskami a právami k pozemku; sporné požiadavky rieši podľa zákona a v rozhodnutí určí podmienky uskutočnenia stavby paragraf-57, paragraf-60.

Môže spoluvlastník nehnuteľnosti konať v stavebnom konaní aj za ostatných spoluvlastníkov?

• Účastníkom je každý vlastník pozemku a stavby dotknutej zámerom; stavebník musí preukázať právo k pozemku alebo stavbe umožňujúce uskutočniť práce paragraf-49, paragraf-57.

• Zastupovanie spoluvlastníkov je vecou plnej moci podľa procesných pravidiel; bez konkrétnych podkladov z vášho prípadu (druh práva, rozsah podielu, súhlasy) nie je možné vyvodiť, že jeden spoluvlastník automaticky koná za všetkých.

Je povinnosť získať stavebné povolenie? Alebo stačí ohlásenie pri výmene AC 22 kW nabíjacej stanice za DC 25 kW stanicu?

• Nabíjacia stanica do 22 kW je drobná stavba paragraf-2, konkrétne § 2 ods. 4 písm. h).

• Drobná stavba podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) (prízemné, podzemné, lesné) sa ohlasuje; ostatné drobné buď nevyžadujú ohlásenie/rozhodnutie, alebo sa ohlasujú, ak nastanú okolnosti z § 18 ods. 3 (napr. pamiatkové územie, menej než 2 m od hranice, verejné priestranstvo) paragraf-18.

• Nabíjacia stanica nad 22 kW je jednoduchá stavba paragraf-2 (§ 2 ods. 6 písm. j)) a spravidla vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere (stavebné povolenie v novom režime), ak zákon neustanovuje inak paragraf-18.

Podala som dodatočné ohlásenie drobnej stavby, ale stavebný úrad mi neodpovedal. Ako sa brániť?

• Správny orgán je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní overením projektu na ohlásenie; ak neoverí v lehote, platí domnienka vydania overovacej doložky a úrad to vyznačí v IS paragraf-63.

• Ak ohlásenie vráti, môžete podať podnet na preskúmanie postupu odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní paragraf-63.

Legalizácia existujúcich stavieb a tzv. dodatočné stavebné povolenie

• V search results k novému zákonu je ťažisko na dohľade a nariaďovaní odstránenia nepovolených stavieb; stavebný inšpektor môže po zistení nepovolených prác vyzvať na odstránenie nedostatkov a pri neuposlúchnutí nariadiť odstránenie, vrátane zabezpečenia náhradným výkonom a ukladania pokút paragraf-72, paragraf-78, paragraf-80.

Čo potrebujem na stavebné povolenie garáže?

• Garáž do 50 m2 a výšky 5 m je drobná stavba (§ 2 ods. 4 písm. a)) a vyžaduje ohlásenie; k ohláseniu sa prikladá projekt na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb paragraf-2, paragraf-63.

• Ak by podľa obsahu ohlásenia mohli byť dotknuté práva tretích osôb alebo je potrebné určiť podmienky, úrad vás presunie do konania o stavebnom zámere paragraf-63.

Aká je povinnosť stavebníka nabíjacej stanice o výkone 24 kW z pohľadu stavebného zákona?

• Ide o jednoduchú stavbu (nad 22 kW), spravidla sa vedie konanie o stavebnom zámere paragraf-2, paragraf-18.

• Stavebník musí poskytnúť projektantovi zadanie, zabezpečiť podklady (geodézia, prieskumy, vyjadrenia sietí), oznámiť začatie prác, odovzdať overený projekt zhotoviteľovi, zabezpečiť projektový dohľad a geodetické činnosti počas výstavby atď. paragraf-30.

• Stavenisko musí spĺňať zákonné požiadavky (označenie, vjazd/výjazd, BOZP, odvoz odpadu) paragraf-6.

Sused ignoroval podmienku zo stavebného povolenia (vodozádržný systém) a čaká na kolaudáciu – ako sa brániť?

• Pri kolaudácii sa skúma okrem iného pripojenie na funkčné siete a nakladanie s dažďovou vodou tak, aby nezaťažovala okolie; ak nie sú splnené podmienky a stavba nie je spôsobilá na prevádzku, kolaudácia sa preruší alebo zastaví paragraf-66.

• Môžete podať podnet stavebnému inšpektorátu; ten vykoná dohľad, uloží nápravu a pri nesplnení môže uložiť pokuty paragraf-72, paragraf-80.

Na mojom pozemku sú stavby bez povolenia – ako postupovať (nový stavebný zákon)?

• Stavebný inšpektorát môže nariadiť odstránenie nepovolených stavebných prác a určiť lehotu a podmienky; ak vlastník neodstráni, vykoná sa náhradný výkon. Pri bezprostrednom ohrození života možno nariadiť aj ústny príkaz s následným písomným rozhodnutím paragraf-78.

• Počítať treba aj s pokutami podľa závažnosti porušenia paragraf-80.

Stavebné povolenie na reklamné stavby má platnosť 3 roky?

• Nový zákon všeobecne upravuje predĺženie platnosti rozhodnutia o stavebnom zámere: na žiadosť do uplynutia lehoty najviac o 2 roky; celkovo s predĺženiami najviac 7 rokov (neplatí pre líniové a jadrové stavby) paragraf-62.

• Overovacia doložka k projektu stráca platnosť, ak sa nezačne stavať do 2 rokov (ak úrad neurčí dlhšie) paragraf-65.

• Informačné konštrukcie sú dočasné najviac na 5 rokov, s možnosťou predĺženia paragraf-2.

Hľadám pojmy „jednoduchá stavba“ a „vyhradená stavba“

• Jednoduché stavby: napr. rodinné domy do 3 bytov (do 300 m2 a max. 2 NP), rekreačné stavby, niektoré prízemné stavby, oporné múry do 3 m, podzemné stavby do 300 m2/6 m, informačné konštrukcie nad 20 m2, nabíjacie stanice nad 22 kW, trafostanice – presný výpočet je v zákone paragraf-2.

• Vyhradené stavby: technologicky náročné/konštrukčne neobvyklé (veľké rozpony/výšky, zhromažďovacie priestory 1 200+, tunely, mosty, letiská, priehrady, trate, niektoré vedenia atď. – taxatívny zoznam) paragraf-2.

Aké sú moje práva pri výsluchu pred správnym orgánom – obcou ako stavebným úradom?

• Táto otázka presahuje poskytnuté stavebné search results. V konaní o stavebnom zámere sa postupuje podľa správneho poriadku (ak zákon výslovne nevylučuje), pričom niektoré úkony (napr. ohlásenie, overenie projektu) majú osobitný režim mimo správneho poriadku paragraf-82.

Ako prebieha proces od zámeru po kolaudáciu (stručne)

• Prerokovanie stavebného zámeru: projektant/stavebník požiada orgán územného plánovania a dotknuté orgány o záväzné stanoviská; lehoty spravidla 30 dní (pri zložitých stavbách 60) paragraf-20, paragraf-21.

• Konanie o stavebnom zámere: úrad posúdi predmet konania, práva k pozemku, súlad so záväznými stanoviskami a rozhodne; môže súčasne overiť projekt, ak sú predložené súhlasné doložky súladu paragraf-57, paragraf-60.

• Overenie projektu stavby: do 30 dní, len ak sú doložky súladu súhlasné; platí 2-ročná lehota na začatie prác paragraf-65.

• Ohlásenie (drobné stavby/stavebné úpravy): do 30 dní overenie projektu, s fikciou vydania; ak môžu byť dotknuté práva tretích osôb, presun do konania o stavebnom zámere paragraf-63.

• Kolaudácia: povinná pre stavby na rozhodnutie o stavebnom zámere; kontroluje sa dokončenie, funkčnosť, pripojenie, dažďová voda, bezpečnosť; ak OK, kolaudačné osvedčenie do 15 dní paragraf-66.

• Dočasné užívanie/skúšobná prevádzka: možné povoliť s podmienkami a lehotou paragraf-69.

• Dohľad a sankcie: štátny stavebný dohľad, nápravné výzvy, pokuty podľa závažnosti, až odstránenie nepovolených stavieb paragraf-72, paragraf-80, paragraf-78.

Tipy pre stavebníkov (prakticky)

• Správne zvoľte režim: rozhodnutie o stavebnom zámere vs. ohlásenie (pozrite definície drobných/jednoduchých stavieb a § 18) paragraf-2, paragraf-18.

• Zabezpečte záväzné stanoviská a doložky súladu včas – skráti to konanie paragraf-21, paragraf-57.

• Dodržte lehoty platnosti (rozhodnutie, overovacia doložka) a včas požiadajte o predĺženie paragraf-62, paragraf-65.

• Na stavenisku majte projekt a stavebný denník, zabezpečte stavenisko a BOZP paragraf-6, paragraf-38.

• Ako vlastník stavby udržujte stavbu v súlade s predpismi a užívajte ju len na skolaudovaný účel paragraf-45.