C-674/23

62023CJ0674

ROZSUDOK

SÚDNEHO DVORA (tretia komora)

z 27. februára 2025 ( *1 )

„Návrh na začatie prejudiciálneho konania – Sloboda usadiť sa – Služby na vnútornom trhu – Smernica 2006/123/ES – Článok 15 ods. 2 a 3 – Maximálne povinné tarify – Poskytovateľ služieb sprostredkovania nehnuteľností – Vnútroštátna právna úprava stanovujúca maximálnu hranicu provízie uplatňovanej na služby sprostredkovania predaja alebo nájmu nehnuteľného majetku fyzickou osobou – Proporcionalita – Články 16 a 38 Charty základných práv Európskej únie – Sloboda podnikania – Ochrana spotrebiteľov“

Vo veci C‑674/23,

ktorej predmetom je návrh na začatie prejudiciálneho konania podľa článku 267 ZFEÚ, podaný rozhodnutím Ustavno sodišče (Ústavný súd, Slovinsko) z 26. októbra 2023 a doručený Súdnemu dvoru 13. novembra 2023, ktorý súvisí s konaniami:

v zložení: predseda tretej komory C. Lycourgos (spravodajca), sudcovia S. Rodin, N. Piçarra, O. Spineanu‑Matei a N. Fenger,

generálny advokát: A. Rantos,

tajomník: A. Calot Escobar,

so zreteľom na písomnú časť konania,

so zreteľom na pripomienky, ktoré predložili:

–

Európska komisia, v zastúpení: M. Mataija, G. Meessen a B. Rous Demiri, splnomocnení zástupcovia,

so zreteľom na rozhodnutie prijaté po vypočutí generálneho advokáta, že vec bude prejednaná bez jeho návrhov,

vyhlásil tento

Rozsudok

1

Návrh na začatie prejudiciálneho konania sa týka výkladu článku 15 smernice Európskeho parlamentu a Rady 2006/123/ES z 12. decembra 2006 o službách na vnútornom trhu ( Ú. v. EÚ L 376, 2006, s. 36 ), ako aj článkov 7, 16 a 38 Charty základných práv Európskej únie (ďalej len „Charta“).

„(5)

Preto je potrebné odstrániť prekážky týkajúce sa slobody poskytovateľov usadiť sa v členských štátoch a voľného pohybu služieb medzi členskými štátmi a zaručiť príjemcom a poskytovateľom právnu istotu potrebnú na praktický výkon týchto dvoch základných slobôd uvedených v zmluve [FEÚ]. …

(6)

Tieto prekážky [slobody poskytovateľov usadiť sa v členských štátoch a pre voľný pohyb služieb medzi členskými štátmi] nemožno odstrániť len spoliehaním sa na priamu uplatniteľnosť článkov [49 ZFEÚ a 56 ZFEÚ], keďže na jednej strane riešenie jednotlivých prípadov prostredníctvom konaní o porušení a nesplnení povinností voči dotknutému členskému štátu by bolo pre vnútroštátne orgány aj inštitúcie [Únie], najmä po rozšírení, veľmi zložité a na druhej strane si zrušenie mnohých prekážok vyžaduje predchádzajúcu koordináciu vnútroštátnych právnych systémov vrátane vytvorenia administratívnej spolupráce. Legislatívny nástroj [Únie] umožňuje vytvoriť skutočný vnútorný trh so službami, ako to uznali Európsky parlament a Rada [Európskej únie].

(7)

Pojem ‚závažné dôvody týkajúce sa verejného záujmu [naliehavé dôvody všeobecného záujmu – neoficiálny preklad ]‘, na ktoré sa odvolávajú niektoré ustanovenia tejto smernice, sa postupne vyvinul z judikatúry Súdneho dvora v súvislosti s článkami [49 ZFEÚ a 56 ZFEÚ] a je možné, že sa bude naďalej vyvíjať. Tento pojem, ako ho uznal vo svojej judikatúre Súdny dvor, zahŕňa aspoň tieto oblasti:… ciele sociálnej politiky, ochranu príjemcov služieb, ochranu spotrebiteľa…

…

(64)

Na vytvorenie skutočného vnútorného trhu so službami je potrebné zrušiť všetky obmedzenia slobody usadiť sa a voľného pohybu služieb, ktoré sú stále zakotvené v zákonoch určitých členských štátov a ktoré nie sú v súlade s článkami [49 ZFEÚ a 56 ZFEÚ]. Obmedzenia, ktoré je potrebné zrušiť, ovplyvňujú najmä vnútorný trh so službami a mali by byť čo najskôr systematicky odstránené.“

4

Body 5 a 8 článku 4 smernice 2006/123 obsahujú tieto definície:

Článok 15 tejto smernice, nazvaný „Požiadavky podliehajúce hodnoteniu“, stanovuje:

„…

2. Členské štáty skúmajú, či ich právne systémy podmieňujú prístup k činnosti v oblasti služieb alebo jej vykonávanie splnením niektorej z týchto nediskriminačných požiadaviek:

…

g)

stanovené minimálne a/alebo maximálne tarify, ktoré musí poskytovateľ dodržiavať;

c)

proporcionalita: požiadavky musia slúžiť na zabezpečenie dosiahnutia sledovaného cieľa; nesmú prekročiť rámec nevyhnutný na dosiahnutie tohto cieľa; a nesmie byť možné nahradiť tieto požiadavky inými menej obmedzujúcimi opatreniami, ktorými sa dosiahnu rovnaké výsledky.“

Slovinské právo

6

Ustanovenie § 5 Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr ( Uradni list RS , č. 72/06 – konsolidované znenie, 49/11 a 47/19) (zákon o sprostredkovaní nehnuteľností) v znení uplatniteľnom na spory vo veci samej (ďalej len „zákon o sprostredkovaní nehnuteľností“) stanovuje:

„1. Maximálna povolená odmena za sprostredkovanie nesmie v prípade kúpy alebo predaja tej istej nehnuteľnosti presiahnuť 4 % zmluvnej ceny, toto obmedzenie však neplatí, ak je zmluvná hodnota nehnuteľnosti nižšia ako 10000 eur.

7

Podľa § 13 ods. 1 zákona o sprostredkovaní nehnuteľností:

„Písomnou zmluvou o sprostredkovaní nehnuteľností sa realitná spoločnosť zaväzuje, že sa bude snažiť nájsť a spojiť záujemcu s treťou osobu, ktorá s ním bude rokovať o uzavretí osobitnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť realitnej spoločnosti odmenu za sprostredkovanie, ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy.“

8

Ustanovenie § 20 tohto zákona stanovuje:

„1. Realitná spoločnosť musí pri výkone svojich sprostredkovateľských činností dbať s rovnakou starostlivosťou na ochranu záujmov záujemcu a tretej osoby, s ktorou táto realitná spoločnosť záujemcu spojila, a konať nestranne, pokiaľ na základe výslovnej dohody so záujemcom nezastupuje len záujmy tohto záujemcu.

4. Realitná spoločnosť má nárok na odmenu za sprostredkovanie aj v prípade, že záujemca alebo jeho blízky rodinný príslušník uzatvorí zmluvu týkajúcu sa nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom sprostredkovania, s treťou osobou, ktorú realitná spoločnosť spojila so záujemcom, ak sa táto zmluva uzatvorí do šiestich mesiacov od ukončenia zmluvy o sprostredkovaní.

5. Bez ohľadu na odsek 1 tohto paragrafu sa realitná spoločnosť a záujemca môžu dohodnúť, že realitná spoločnosť má nárok na odmenu za sprostredkovanie v súlade v súlade s podmienkami stanovenými v § 25a tohto zákona aj v prípade, keď si záujemca sám nájde tretiu osobu, s ktorou uzatvorí zmluvu, ktorá bola predmetom sprostredkovania.

…“

10

V súlade s § 2 ods. 2 Stanovanjski zakon (zákon o bývaní) ( Uradni list RS , č. 69/03, 57/08, 87/11, 27/17, 59/19 a 90/21) v znení uplatniteľnom na spory vo veci samej medzi rodinné domy patria najmä samostatne stojace domy, vily, átriá, radové domy a rekreačné domy.

Spory vo veci samej a prejudiciálne otázky

14

Vnútroštátny súd uvádza, že musí preskúmať súlad zákona o sprostredkovaní nehnuteľností s článkom 15 smernice 2006/123, ako aj s článkami 7, 16 a 38 Charty.

15

Na úvod vnútroštátny súd na jednej strane spresňuje, že podmienka nediskriminácie stanovená v článku 15 ods. 3 písm. a) tejto smernice je splnená, pretože horná hranica provízií stanovená zákonom o sprostredkovaní nehnuteľností sa uplatňuje bez ohľadu na štátnu príslušnosť alebo sídlo poskytovateľa realitných služieb. Na druhej strane zdôrazňuje, že vnútroštátny zákonodarca prijatím tohto zákona sledoval ciele uznané za naliehavé dôvody všeobecného záujmu v zmysle článku 15 ods. 3 písm. b) uvedenej smernice a judikatúry Súdneho dvora. Prijatie uvedeného zákona má totiž za cieľ vyriešiť nedostatočnú dostupnosť bývania predovšetkým pre zraniteľné osoby, a to mladých ľudí, najmä študentov, a starších ľudí, a chrániť spotrebiteľov, pokiaľ ide o transparentnosť cien a nedostatok dostupného bývania.

16

Okrem toho sa vnútroštátny súd domnieva, že v prejednávanej veci sú relevantné viaceré základné práva vyplývajúce z Charty, a to na jednej strane sloboda podnikania stanovená v článku 16 Charty a na druhej strane právo na obydlie, ako aj ochrana spotrebiteľov, ktoré sú zaručené v článkoch 7 a 38 Charty. V tejto súvislosti treba v rámci preskúmania súladu zákona o sprostredkovaní nehnuteľností s právom Únie zabezpečiť spravodlivú rovnováhu medzi týmito rôznymi právami.

20

Podľa vnútroštátneho súdu maximálne tarify, pokiaľ nebránia cenovej hospodárskej súťaži, sú menej obmedzujúce ako minimálne tarify.

21

Vnútroštátny súd zdôrazňuje, že nie je možné s istotou dospieť k záveru, že vnútroštátny zákonodarca mal k dispozícii iné rovnocenné opatrenie, ktoré by mohlo v menšej miere zasahovať do práv priznaných Chartou.

22

Skutočnosť, že toto opatrenie sa neobmedzuje na osobitne zraniteľné osoby, okrem toho nevyhnutne neznamená, že je neprimerané.

26

Za týchto podmienok Ustavno sodišče (Ústavný súd) rozhodol prerušiť konanie a položiť Súdnemu dvoru tieto prejudiciálne otázky:

„1.

Majú sa články 7, 16 a 38 [Charty] v spojení s článkom 15 smernice [2006/123] vykladať tak, že bránia [vnútroštátnej] právnej úprave, podľa ktorej maximálna povolená odmena za sprostredkovanie nehnuteľnosti v súvislosti s kúpou alebo predajom tejto nehnuteľnosti nemôže byť vyššia ako 4 % zo zmluvnej ceny, ak ide o sprostredkovanie v rámci kúpy alebo predaja rodinného domu, bytu alebo bytovej jednotky s fyzickou osobou ako kupujúcim?

2.

Majú sa články 7, 16 a 38 [Charty] v spojení s článkom 15 smernice [2006/123] vykladať v tom zmysle, že bránia [vnútroštátnej] právnej úprave, podľa ktorej maximálna povolená odmena za sprostredkovanie tej istej nehnuteľnosti v rámci nájomnej zmluvy nemôže byť vyššia ako 4 % zo sumy, ktorá vznikne vynásobením výšky mesačného nájomného počtom mesiacov, na ktoré sa nehnuteľnosť prenajíma, pričom v žiadnom prípade nemôže presiahnuť sumu rovnajúcu sa sume jedného mesačného nájomného, ak ide o sprostredkovanie nájmu rodinného domu, bytu alebo bytovej jednotky s fyzickou osobou ako nájomcom?“

Treba pritom konštatovať, že návrh na začatie prejudiciálneho konania sa týka výkladu práva Únie a predovšetkým článku 15 smernice 2006/123, čo zjavne patrí do právomoci Súdneho dvora [pozri v tomto zmysle rozsudok z 29. júla 2024, CU a ND (Sociálna pomoc – nepriama diskriminácia), C‑112/22 a C‑223/22 , EU:C:2024:636 , bod 26 , ako aj citovanú judikatúru].

30

Na druhej strane treba pripomenúť, že v rámci spolupráce medzi Súdnym dvorom a vnútroštátnymi súdmi zakotvenej v článku 267 ZFEÚ prislúcha výlučne vnútroštátnemu súdu, aby s prihliadnutím na osobitosti každej veci posúdil tak nevyhnutnosť prejudiciálneho rozhodnutia na to, aby mohol vydať svoj rozsudok, ako aj relevantnosť otázok, ktoré kladie Súdnemu dvoru. V dôsledku toho, pokiaľ sa otázky položené vnútroštátnymi súdmi týkajú platnosti právneho predpisu práva Únie, Súdny dvor je v zásade povinný rozhodnúť (rozsudok z 29. júla 2024, LivaNova, C‑713/22 , EU:C:2024:642 , bod 41 a citovaná judikatúra).

31

Z toho vyplýva, že okolnosť, že v nadväznosti na tento rozsudok musí vnútroštátny súd rozhodnúť o konaniach o preskúmaní ústavnosti zákona o sprostredkovaní nehnuteľností, alebo aj skutočnosť – za predpokladu, že by sa preukázala –, že je povinný rozhodnúť čo najskôr, nemôžu mať nijaký vplyv na právomoc Súdneho dvora odpovedať na návrh na začatie prejudiciálneho konania.

32

35

V tejto súvislosti treba uviesť, že článok 15 ods. 2 písm. g) smernice 2006/123 stanovuje medzi „požiadavkami“ vnútroštátnych právnych systémov, ktorých zlučiteľnosť s podmienkami odseku 3 tohto článku 15 sa musí overiť, „stanovené minimálne a/alebo maximálne tarify, ktoré musí poskytovateľ dodržiavať“.

36

Vnútroštátna právna úprava, o akú ide vo veci samej, ktorá obmedzuje maximálnu províziu povolenú za služby sprostredkovania nehnuteľností v rámci kúpy, predaja alebo nájmu nehnuteľnosti, ak je kupujúcim alebo nájomcom fyzická osoba, tak podriaďuje výkon činnosti služieb sprostredkovania nehnuteľností požiadavke takej povahy, ako sú požiadavky uvedené v článku 15 ods. 2 písm. g), a preto musí spĺňať podmienky stanovené v odseku 3 tohto článku 15.

37

Z toho vyplýva že článok 15 smernice 2006/123 je uplatniteľný na spory vo veci samej.

41

Treba však uviesť, že vo veciach, v ktorých boli vydané tieto rozsudky, išlo o situáciu, v ktorej dotknuté osoby museli čeliť strate svojho rodinného obydlia. V prejednávanej veci sa právna úprava, o ktorú ide vo veci samej, týka situácie, v ktorej si fyzická osoba môže kúpiť alebo prenajať svoje budúce obydlie. V takejto situácii nemožno hovoriť o „rešpektovaní obydlia“ v zmysle uvedeného článku 7.

42

Okrem toho treba pripomenúť, že v súlade s článkom 52 ods. 3 Charty, ktorého cieľom je zabezpečiť potrebnú súdržnosť medzi právami zakotvenými v Charte a zodpovedajúcimi právami zaručenými Európskym dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd, podpísaným v Ríme 4. novembra 1950, bez toho, aby bola narušená autonómia práva Únie, musí Súdny dvor pri výklade, ktorý podáva v súvislosti s právami zaručenými v článku 7 Charty, zohľadniť zodpovedajúce práva zaručené v článku 8 ods. 1 tohto dohovoru, tak ako ich vykladá Európsky súd pre ľudské práva, ako úroveň minimálnej ochrany (pozri v tomto zmysle rozsudok z 8. decembra 2022, Orde van Vlaamse Balies a i., C‑694/20 , EU:C:2022:963 , bod 26 , ako aj citovanú judikatúru).

43

V tejto súvislosti z judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva vyplýva, že článok 8 uvedeného dohovoru ako taký neuznáva právo na poskytnutie obydlia (rozsudok ESĽP z 18. januára 2001, Chapman v. Spojené kráľovstvo, CE:ECHR:2001:0118JUD002723895, bod 99).

47

Z toho vyplýva, že ak sa vnútroštátne opatrenie skúma z hľadiska článku 15 smernice 2006/123, samostatné preskúmanie slobody podnikania zakotvenej v článku 16 Charty nie je potrebné.

48

Článok 15 smernice 2006/123 sa však má v každom prípade vykladať s prihliadnutím na tento článok 16 Charty.

49

Po tretie pri výklade článku 15 ods. 3 smernice 2006/123 treba rovnako zohľadniť článok 38 Charty, ktorý vyžaduje, aby politiky Únie zabezpečili vysokú úroveň ochrany spotrebiteľa.

51

Také opatrenie, o aké ide vo veci samej, ktoré stanovuje hornú hranicu provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností, možno vzhľadom na kumulatívne podmienky stanovené v článku 15 ods. 3 smernice 2006/123 pripustiť, ak toto opatrenie nie je priamo alebo nepriamo diskriminačné na základe štátnej príslušnosti dotknutej osoby alebo, pokiaľ ide o spoločnosti, na základe ich sídla, ak je odôvodnené naliehavým dôvodom všeobecného záujmu a ak je vhodné na zabezpečenie dosiahnutia sledovaného cieľa a nejde nad rámec toho, čo je nevyhnutné na dosiahnutie tohto cieľa, pričom iné menej obmedzujúce opatrenia neumožňujú dosiahnuť rovnaký výsledok.

52

Pokiaľ ide v prvom rade o podmienku stanovenú v článku 15 ods. 3 písm. a) smernice 2006/123, vnútroštátny súd uvádza, že horná hranica provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností nie je diskriminačná, keďže sa uplatňuje bez ohľadu na sídlo dotknutej realitnej spoločnosti.

53

Pokiaľ ide v druhom rade o podmienku stanovenú v článku 15 ods. 3 písm. b) tejto smernice, podľa ktorej predmetné požiadavky musia byť odôvodnené naliehavým dôvodom všeobecného záujmu, vnútroštátny súd uvádza, že stanovením hornej hranice provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností pri kúpe, predaji a nájme nehnuteľností sa vnútroštátny zákonodarca snažil na jednej strane podporiť dostupnosť vhodného bývania za prijateľné ceny pre zraniteľné osoby, konkrétne mladých ľudí, najmä študentov, a starších ľudí, a na druhej strane prispieť k ochrane spotrebiteľov zvýšením transparentnosti cien vzhľadom na nedostatok dostupného bývania, najmä nájomného bývania.

57

V treťom rade podmienka proporcionality uvedená v článku 15 ods. 3 písm. c) tejto smernice predpokladá, že predmetné opatrenie je spôsobilé zaručiť dosiahnutie sledovaného cieľa, nejde nad rámec toho, čo je nevyhnutné na dosiahnutie tohto cieľa, a že neexistujú menej obmedzujúce opatrenia, ktoré by umožnili dosiahnuť rovnaký výsledok.

58

Na úvod treba zdôrazniť, že v konečnom dôsledku prináleží vnútroštátnemu súdu, ktorý jediný má právomoc posúdiť skutkové okolnosti sporu vo veci samej a vykladať vnútroštátnu právnu úpravu, aby určil, či a v akom rozsahu táto právna úprava spĺňa túto podmienku proporcionality. Na tento účel je tento súd povinný objektívnym spôsobom pomocou štatistických údajov preskúmať dôkazy predložené orgánmi dotknutého členského štátu (pozri v tomto zmysle rozsudky z 23. decembra 2015, Scotch Whisky Association a i., C‑333/14 , EU:C:2015:845 , bod 56 , a zo 17. októbra 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23 , EU:C:2024:886 , bod 92 ).

59

Súdny dvor, ktorý bol požiadaný, aby uvedenému vnútroštátnemu súdu poskytol užitočnú odpoveď, však má právomoc poskytnúť tomuto súdu usmernenie na základe informácií vyplývajúcich zo spisu v spore vo veci samej, ako aj z predložených písomných pripomienok, ktoré vnútroštátnemu súdu umožnia rozhodnúť (rozsudok zo 17. októbra 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23 , EU:C:2024:886 , bod 93 a citovaná judikatúra).

63

Na základe týchto úvodných pripomienok treba po prvé pripomenúť, že – ako je uvedené v bode 53 tohto rozsudku – cieľom hornej hranice provízie za služby sprostredkovania nehnuteľností je na jednej strane podporiť dostupnosť vhodného bývania za prijateľné ceny pre zraniteľné osoby, konkrétne mladých ľudí, najmä študentov, a starších ľudí, a na druhej strane prispieť k ochrane spotrebiteľov zvýšením transparentnosti cien.

64

Keďže horná hranica provízie za služby sprostredkovania nehnuteľností zvyšuje transparentnosť taríf uplatňovaných realitnými spoločnosťami a zabraňuje im uplatňovať si nadmerné ceny za sprostredkovanie, zdá sa, že horná hranica provízie za služby sprostredkovania nehnuteľností môže prispieť k ochrane spotrebiteľov. Vnútroštátny súd v tejto súvislosti uvádza, že takáto horná hranica môže prispieť k transparentnosti cien, keďže umožňuje spotrebiteľom predvídať výšku provízie, ktorá bude uplatňovaná, a najmä podiel, ktorý táto provízia predstavuje vo vzťahu k predajnej cene alebo k výške nájomného.

65

Vnútroštátny súd totiž spresňuje, že vzhľadom na zhoršenie podmienok prístupu k bývaniu a vývoj cien na trhoch s nehnuteľnosťami v Slovinsku sa výška provízie uplatňovanej na služby sprostredkovania nehnuteľností pravdepodobne premietne do kúpnej ceny alebo do výšky nájomného.

69

Okrem toho vnútroštátny súd uvádza, že služby sprostredkovania nehnuteľností, na ktoré sa uplatňuje horná hranica predmetných provízií, sa týkajú kúpy, predaja alebo nájmu rodinného domu, bytu alebo bytovej jednotky.

70

V súlade s § 2 ods. 2 zákona o bývaní v znení uplatniteľnom na spor vo veci samej pritom medzi rodinné domy patria samostatne stojace domy, vily, átriá, radové domy a rekreačné domy. Z toho vyplýva, že s výhradou overení, ktoré prislúchajú tomuto súdu, sa horná hranica provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností uplatňuje najmä vtedy, keď sa tieto služby týkajú kúpy, predaja alebo nájmu obydlí používaných na iné účely, než je hlavné bývanie.

71

Treba však uviesť, že hoci takéto okolnosti v zásade môžu predstavovať indíciu umožňujúcu domnievať sa, že opatrenie ide nad rámec toho, čo by mohlo byť nevyhnutné na dosiahnutie cieľa týkajúceho sa ochrany zraniteľných osôb, ktorý sleduje, nič to nemení na tom, že zásada proporcionality nie je nevyhnutne prekážkou toho, aby z tohto opatrenia mali prospech všetci spotrebitelia (pozri analogicky rozsudky z 20. apríla 2010, Federutility a i., C‑265/08 , EU:C:2010:205 , bod 40 , ako aj z 11. apríla 2019, Repsol Butano a DISA Gas, C‑473/17 a C‑546/17 , EU:C:2019:308 , bod 64 ).

75

Vnútroštátnemu súdu bude prináležať overiť, či existujú iné menej obmedzujúce opatrenia ako horná hranica provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností, ktorými možno dosiahnuť cieľ sledovaný touto hornou hranicou, ktorým je podpora dostupnosti vhodného bývania za prijateľné ceny pre zraniteľné osoby.

76

Čo sa týka hornej hranice provízie za služby sprostredkovania nehnuteľností, vnútroštátny súd tvrdí, že niektoré realitné spoločnosti prestali vykonávať – alebo hrozí, že prestanú vykonávať – sprostredkovateľskú činnosť, pokiaľ ide o nájom nehnuteľností fyzickými osobami, najmä ak ide o krátkodobý nájom, ktorý umožňuje získať len nízke provízie. Cena služieb sprostredkovania nehnuteľností je totiž obmedzená na sumu, ktorá týmto spoločnostiam neumožňuje pokryť náklady na ich služby.

77

V tejto súvislosti treba pripomenúť, že článok 16 Charty zahŕňa slobodu vykonávať hospodársku alebo obchodnú činnosť, zmluvnú slobodu a slobodnú hospodársku súťaž a týka sa najmä slobody určiť cenu za poskytnutú službu (pozri v tomto zmysle rozsudok z 21. decembra 2021, Bank Melli Iran, C‑124/20 , EU:C:2021:1035 , bod 79 ).

81

Informácie, ktoré má Súdny dvor k dispozícii, mu však neumožňujú poskytnúť vnútroštátnemu súdu dodatočné informácie, ktoré by mu umožnili overiť, či by takéto opatrenia mohli zabezpečiť rovnaký výsledok, pokiaľ ide o ochranu spotrebiteľov zvýšením transparentnosti cien, ako je výsledok dosiahnutý opatrením o stanovení hornej hranice provízií, o ktoré ide vo veci samej.

82

Napokon treba poznamenať, že hoci sa vnútroštátny súd domnieva, ako vyplýva z návrhu na začatie prejudiciálneho konania, že oba ciele uvedené slovinským zákonodarcom s cieľom odôvodniť hornú hranicu provízií za služby sprostredkovania nehnuteľností – na jednej strane podpora dostupnosti vhodného bývania za prijateľné ceny pre zraniteľné osoby a na druhej strane prispievanie k ochrane spotrebiteľov zvýšením transparentnosti cien – sú neoddeliteľné a ani jeden nie je druhoradý vo vzťahu k druhému, prípadné konštatovanie, že toto opatrenie nejde nad rámec toho, čo je nevyhnutné na dosiahnutie jedného z týchto cieľov, a že na dosiahnutie dotknutého cieľa neexistujú iné menej obmedzujúce opatrenia umožňujúce dosiahnuť rovnaký výsledok, by znamenalo, že uvedené opatrenie ako celok spĺňa podmienky stanovené v článku 15 ods. 3 písm. c) smernice 2006/123.

83

Zo všetkých predchádzajúcich úvah vyplýva, že na prejudiciálne otázky treba odpovedať tak, že článok 15 ods. 3 smernice 2006/123 v spojení s článkami 16 a 38 Charty sa má vykladať v tom zmysle, že nebráni vnútroštátnej právnej úprave, ktorá, pokiaľ ide o kúpu alebo nájom rodinného domu, bytu alebo bytovej jednotky fyzickou osobou, stanovuje hornú hranicu provízie uplatňovanej na služby sprostredkovania nehnuteľností:

84

Vzhľadom na to, že konanie pred Súdnym dvorom má vo vzťahu k účastníkom konania vo veci samej incidenčný charakter a bolo začaté v súvislosti s prekážkou postupu v konaní pred vnútroštátnym súdom, o trovách konania rozhodne tento vnútroštátny súd. Iné trovy konania, ktoré vznikli v súvislosti s predložením pripomienok Súdnemu dvoru a nie sú trovami uvedených účastníkov konania, nemôžu byť nahradené.

Z týchto dôvodov Súdny dvor (tretia komora) rozhodol takto:

Článok 15 ods. 3 smernice Európskeho parlamentu a Rady 2006/123/EÚ z 12. decembra 2006 o službách na vnútornom trhu, v spojení s článkami 16 a 38 Charty základných práv Európskej únie,

sa má vykladať v tom zmysle, že:

nebráni vnútroštátnej právnej úprave, ktorá, pokiaľ ide o kúpu alebo nájom rodinného domu, bytu alebo bytovej jednotky fyzickou osobou, stanovuje hornú hranicu provízie uplatňovanej na služby sprostredkovania nehnuteľností:

( *1 ) Jazyk konania: slovinčina.